证券时报记者 吴家明
“楼市调整快3年，2024年的房地产市场‘先冷后热’，到了年底市场终于‘旺’了。”在深圳福田区从事房地产中介工作近10年的陈经理显得很有感触。或许，一线从业人员的直观感受更能反映2024年房地产市场的“新变化”。
回顾2024年房地产市场，虽然市场整体仍呈调整态势，但受系列调控政策组合拳的拉动，房地产市场持续出现积极信号，止跌回稳初见成效。展望2025年，受访的业内人士认为，2024年房地产市场开始探底、触底，2025年将是止跌回稳的关键期。
购房者负担轻了
回顾2024年房地产市场政策，调控组合拳从需求和供给两端用力。在供给端，去库存政策的加快落地推进，包括央行设立了3000亿元保障性住房再贷款，以收购存量房、盘活闲置土地。在需求侧，主要通过“四个降低”和“四个取消”，降低购房门槛和成本。其中，“四个取消”主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；“四个降低”包括降低住房公积金贷款利率、降低存量贷款利率、降低住房贷款首付比例、降低购房税费负担。此外，今年以来，全国多数城市建立了房地产融资协调机制，把合规的房地产项目纳入“白名单”，推动金融机构加大融资支持力度。
目前，仅部分一线城市、海南省部分城市及区域保留一定的限购门槛。房贷方面，无论是首套房、二套房首付比例还是新增及存量房贷商业贷款利率，目前均处于历史新低水平。此外，绝大多数城市放开限售和限地价房价的“双限”，政策力度大于过往。
负担轻了，市场也就活了。一位刚刚完成置换的购房者告诉记者，自己等了3年的二手房增值税调整终于在2024年实现，由于少了近40万元的税费，也让其成功出售原来的房子并在新房市场上成功置换。“虽然自己房子的卖出价格还是低于预期，但现在新房市场选择多，房企也维持折扣幅度，得房率高的第四代住宅也越来越多，加上首付比例和房贷利率相对于两三年前已经大幅降低，现在的确是置换房子的好时机。”
以降低税费负担为例，国家税务总局数据显示，仅在12月1日至5日，全国房屋交易累计申报55.3万套，同比增长24.8%。其中，北上广深4个城市符合条件的纳税人合计减税7.1亿元，有效降低了居民购房成本。
止跌回稳初见成效
虽然已是冬季时分，多地楼市仍依旧充满暖意。在楼市新政的助推下，重点城市近几个月的市场表现明显回暖。
9月26日，中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”。近日召开的中央经济工作会议指出“稳住楼市股市”，强调持续用力推动房地产市场止跌回稳，连续释放稳楼市的强烈信号。
中指研究院的数据显示，2024年前11月全国商品房销售面积8.6亿平方米，同比下降14.3%；商品房销售额8.5万亿元，同比下降19.2%。尽管与去年相比仍有缩量，但从季度走势看，三季度末以后楼市已经出现明显的回温趋势。
以11月为例，中指研究院监测的全国30个主要城市的新房成交面积为1399万平方米，环比增长12.4%，同比增长达20.6%，30城二手房成交套数创近20个月的新高。北上广深在“止跌回稳”一揽子政策中，受益最为明显，为各地企稳起到了“领头羊”作用。其中，二手房市场的回暖尤为明显。数据显示，11月一线城市二手房成交53169套，环比增长10.6%，同比增长65.8%。
止跌回稳，无疑是今年房地产行业的关键词。记者近日走访深圳多区的二手房市场发现，尽管成交量明显回升，但房价依旧保持相对稳定，市场基调仍然是“以价走量”。多位购房者表示，自己本来担心房价仍会持续下跌，但四季度以来政策明显放松，市场交易活跃度提升让自己对房价继续下跌的担忧有所减轻。
中指研究院表示，今年前11月百城二手房价格环比连跌31个月，但9月底楼市新政后核心城市价格有所趋稳，11月深圳、成都等4城房价环比上涨，打破了连续7个月百城二手房全跌局面，北上广环比跌幅也明显收窄。中指研究院研究副总监徐跃进指出，这一轮市场的恢复，核心城市更加明显。对于未来价格走势，预计核心城市或会率先止跌回稳。一方面，随着之前房价的持续下跌，核心城市部分总价较低的房源，性价比已经显现出来，销量的持续提升会对价格形成支撑。
明年将是关键之年
楼市有所回暖，近段时间以来热门城市的土拍市场也颇为抢眼，北京、上海、深圳、杭州、成都等核心城市部分地块竞拍出高溢价，甚至民营房企拿地的积极性也在提高，可以看出尽管全国土地市场仍面临压力，但房企对于优质地块的需求相当旺盛。
有业内人士表示，土地市场的回暖被认为将有效提振楼市、有利于房企盈利提升及新房价格回稳，同时对于地方化债也颇具积极意义。此外，对于一些出险民营房企，债务重组工作仍较为缓慢且存在反复，房企风险出清尚待时日，但多家房企的债务重组工作在近期获得进展，2025年有望延续这一势头。
“我认为2025年房地产市场政策环境仍然宽松，在经济环境稳步向好的情况下，房地产市场还将有零星的优化政策出台，但力度将不及2024年。另外，在三四线城市的高库存压力、购房者收入预期、价格止跌回稳仍需时间等多重因素的影响之下，预计2025年全国房地产市场的交易面积和交易金额在2024年的基础上仍有5%至10%的下跌空间，一线城市及强二线城市的交易量有望率先回稳。”美联物业全国研究中心总监何倩茹表示。
中指研究院常务副院长黄瑜表示，展望2025年，经济企稳、适度宽松的货币政策、持续用力的房地产支持政策是促进市场恢复的重要因素。商品房销售均价预计结构性微涨，部分核心城市二手房价有望率先止跌。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2024年房地产市场开始探底、触底。2025年将是止跌回稳的关键期，关键是前期部署的政策能否落地。一是严控增量；二是盘活存量土地和房源；三是城中村改造货币化安置；四是过剩产能出清，这些政策都是增量政策并且区别于传统政策。如果这些增量政策能落地，2025年市场探底和触底的趋势将更加明显。如果不断落实政策、不断出台政策，让市场看到政策的诚意，就会增强大家共渡难关的信心，市场止跌回稳也更加坚实。
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