地产上行主要有两类驱动，一是需求政策+居民流动性，二是外资流入+房价预期改善。
地产改善幅度 = 政策力度 + 流动性 + 房价预期，有效性边界为“偿债比率<临界水平”，
偿债比率 = 居民当年应还债务本息和 / 居民可支配收入。
发达国家通常在经济下行阶段会选择“特殊分红”（如美欧日大规模财政补贴、新加坡全民分红）、减税等方式提高 “股东” 回报，从而稳定居民收入预期。
逐一审视地产政策组合拳。其中，
—-降低首付比例效果或弱（变相增大偿债比率）；
—-降低政策利率有效但需要大幅降低；
—-收储有效，既优化供需结构又改善房价预期。
此外，从偿债比率公式出发，居民资产负债表修复的核心在于收入政策，亦是当前组合拳中有待完善的一环。
次贷危机后，美国居民可支配收入占GDP比重从2007年的72%提升至2012年的76%。可总结为四条线索：
—-租房市场扩张提高居民租金收入、
—-加大财政支出和转移支付力度、
—-推行减税法案、
—-流动性宽松推动金融资产价格上涨。
总结来看，仅靠低利率、“等待式”杠杆出清是低效的，缺乏收入政策的协同配合，即使地产回暖可能仅是昙花一现的B浪反弹。
#房住不炒 #报告
《试论地产需求政策的有效性边界》
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