大幅提升“白名单”项目信贷规模：本次住建部大幅优化“白名单”政策，要求年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元，并将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。此前房地产“白名单”机制的资金实际使用效率相对偏低，根据中国证券报此前数据，截至5月18日，“白名单”项目共授信4690亿元，但实际放款额仅为1554亿元。截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。本次住建部要求2024年底“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，并达到4万亿元。预计将化解房地产市场风险、助力房地产市场企稳回升。
货币化安置将加快“三大工程”的推进：住建部强调通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。货币化安置将棚改区居民购房需求引导到商品房市场，有助于存量商品房库存去化。上一轮棚改期间，货币化安置面积占全国商品房销售面积的比重逐年提升。以2017年为例，通过我们测算，当年货币化安置面积约为31025万平方米，占全年商品房销售面积的18.98%，货币化安置对于推动商品房去库存有明显贡献。住建部表示：“只要前期工作做得好，我们还可以在100万套基础上继续加大支持力度”，这预示随着政策的逐步落地，货币化安置规模很可能会超出100万套。预计后续棚改、旧改等工程可能将深度货币化，商品房库存压力有望缓解。
但专项债收储的效果仍待观察：财政部强调，对于专项债收购存量商品房用作保障性住房，这项政策由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作方式，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方安排专项债收购存量商品房。虽然专项债让收储资金来源更加多元化，有利于缓解地方政府及房企的流动性和债务压力，但与保障性住房再贷款模式难点相似，专项债收储模式的关键是价格，资金能否实现成本和收益的平衡仍存在不确定性。截至2024年9月30日，今年地方政府债券发行利率位于1.41%-2.80%区间，加权平均利率为2.34%，其中专项债加权平均利率为2.35%，距离50城的平均租金回报率（2.03%）尚有一定距离，专项债收储的效果仍待观察。
投资建议：本次发布会政策表述符合预期，楼市政策思路或仍重在托底，其中“两个增加”是重要看点，但专项债收储模式仍需观察。短期，预计房地产市场拐点仍需等待，重点关注核心一二线城市走势；权益市场短期或企稳震荡，后市高度则取决于增量财政政策的力度及其带动的经济回升速度；债券市场或区间波动，收益率趋势性上行风险整体可控。
风险提示：房地产政策力度不及预期风险；地方执行不及预期风险。
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