耐心等待房价同比降幅收窄
本文详细梳理了当下房地产行业的景气状况，我们认为当下商品房销售量仍承压，新开工已大幅萎缩的背景下下行空间或有限，竣工降幅开始走阔。严控增量要求下土地供应与成交或将继续处于相对低位。房价方面，从资产收益角度，当前住宅租金回报率-10年国债收益率利差已达到历史相对高位，耐心等待房价同比降幅收窄。
24年9月，政治局会议强调要促进房地产市场止跌回稳，随后北上广深出台楼市新政，限购政策进一步放松。10月17日，住建部、财政部、自然资源部、央行、金融监管总局等中央五部门联合召开新闻发布会，各部门协同发力，为房地产市场的平稳健康发展注入新动力。本文详细梳理了当下房地产行业的景气状况，我们认为当下商品房销售量仍承压，新开工已大幅萎缩的背景下下行空间或有限，竣工降幅开始走阔。严控增量要求下土地供应与成交或将继续处于相对低位。房价方面，从资产收益角度，当前住宅租金回报率-10年国债收益率利差已达到历史相对高位，耐心等待房价同比降幅收窄。
销售：9月销售累计降幅小幅收窄，居民购房意愿处历史相对低位
24年以来，商品房销售面积降幅持续收窄，1-9月累计下降17%。根据30大中城市商品房销售数据，9月单月销售套数同比下降32.9%，降幅较上月扩大12.3PCT，销售面积同比下降32.4%，降幅较上月扩大8.1PCT，9月销售降幅扩大。居民收入信心、购房意愿处相对低位，居民杠杆率环比转负，商品房销售额同步下行。
经营：房屋新开工累计降幅收窄，竣工面积累计降幅扩大，库存去化周期达历史相对高位
2022年和2023新开工规模大幅萎缩。2024年1-9月，新开工面积同比降幅持续收窄。展望后市，土地成交建筑面积及房地产开发资金来源同比降幅逐渐收窄，或支撑后续新开工面积回稳。房屋竣工方面，24年前9月房屋竣工面积同比下降24.4%，降幅已超过同期新开工降幅。库存方面，房地产待售面积去化周期和长期库存去化周期均处于历史相对高位。
土地：土地成交持续收缩，住宅用地降幅更显著
24年1-9月成交面积降幅收窄，住宅用地降幅更显著。土地成交面积方面，2024年1-9月，土地成交建筑面积同比-8%，23年全年同比-20%，住宅类土地成交建筑面积同比-17%，23年全年同比-26%，同比降幅均有所收窄。展望后市，9月26日中共中央政治会议提出对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。当下，商品房销量仍在走弱，房地产库存去化周期处于高位，预计土地供应和成交将继续处于相对低位。
房价：住宅租金回报率-10年国债收益率利差已达历史相对高位
24年9月，70城新建住宅销售价格指数同比下降6.1%，二手房住宅销售价格指数同比下降9.0%。从资产收益角度，截至24年8月一线城市住宅租金回报率为1.70%，回升到2016年附近水平。住宅租金回报率-10年国债收益率利差与二手房价格指数同比增速存在较强负相关关系，当前住宅租金回报率-10年国债收益率利差已达历史相对高位，耐心等待房价同比降幅收窄。
风险提示：宏观经济波动的不确定性；房地产政策的持续性和实施效果存在不确定性；居民收入信心及购房意愿恢复不及预期；开发商债务违约风险。
注：本文来自天风证券于2024年10月22日发布的《房地产止跌回稳：挑战与转机》，分析师：吴开达 S1110524030001
本资料为经天风证券股份有限公司授权发布，未经天风证券股份有限公司事先书面许可，任何人不得以任何方式或方法修改、翻版、分发、转载、复制、发表、许可或仿制本资料内容。
免责声明：市场有风险，投资需谨慎。本资料内容和意见仅供参考，不构成对任何人的投资建议（专家、嘉宾或其他天风证券股份有限公司以外的人士的演讲、交流或会议纪要等仅代表其本人或其所在机构之观点），亦不构成任何保证，接收人不应单纯依靠本资料的信息而取代自身的独立判断，应自主做出投资决策并自行承担风险。根据《证券期货投资者适当性管理办法》，若您并非专业投资者，为保证服务质量、控制投资风险，请勿订阅本资料中的信息，本资料难以设置访问权限，若给您造成不便，还请见谅。在任何情况下，作者及作者所在团队、天风证券股份有限公司不对任何人因使用本资料中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。本资料授权发布旨在沟通研究信息，交流研究经验，本平台不是天风证券股份有限公司研究报告的发布平台，所发布观点不代表天风证券股份有限公司观点。任何完整的研究观点应以天风证券股份有限公司正式发布的报告为准。本资料内容仅反映作者于发出完整报告当日或发布本资料内容当日的判断，可随时更改且不予通告。本资料内容不构成对具体证券在具体价位、具体时点、具体市场表现的判断或投资建议，不能够等同于指导具体投资的操作性意见。
[ad_1]
[ad_2]
