土地市场上，万科又活跃了起来。
12月17日，根据广州公共资源交易中心披露，广州番禺区成功出让4宗涉宅地块，1宗位于番禺广场，3宗位于南站商务区，总出让面积8.8万平方米，总建面26.4万平方米，总起价33.78亿元，总成交金额为33.88亿元。4宗地共两位竞得者，分别为绿城中国和久未露面的万科。
今年以来，与以往土地拍卖市场行情不同的是，进入12月伊始，广州就出现了民企拿地的现象。此次土拍，经过2轮竞价，绿城击退龙湖，斩获中银大厦南侧地块。
值得关注的是，万科以底价28.8亿元竞得广州番禺区南站板块3宗宅地，这是暌违4年后，万科再次在广州公开土地市场拿地。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，当前房地产市场处于止跌回稳底部阶段，一线城市房价已经有连续三个月的回升趋势，万科重新活跃于土地市场，表明房企对于一线城市的看好，尤其广州土地市场性价比较高，房企抄底优质地块的信号明显。
万科拿下3宗地块
万科拿下的番禺区南站商务区三块地位于兴业大道南片区，总面积约19.4公顷，体量超23万方。楼面价分别为11409元/11785元/13614元/平方米，容积率均为3.0。三块地均含有体量不小的配建，包括一所36班九年制学校，一所9班幼儿园、托育机构以及周边绿地、道路和公交首末站等。
不过，番禺南站三宗宅地关注度极高，属于广州的优质地块。这三宗地块毗邻广州南站核心区域，周边汇聚李锦记总部、佳宁娜等商业体以及广州足球公园等休闲设施。
中指研究院华南分院分析师杨永俊表示，万科竞得的宅地位于广州南站板块。自2010年广州南站投入使用后，南站周边规划的广州南站商务区开始进入大规模开发期。目前包括南站喜街、南站花城汇等商业体均已落成，周边商业配套日渐完善，已有不少企业入驻。但由于前期规划等原因，板块内以商业、商办用地为主，居住用地相对较少，居住氛围较弱，且教育资源较为缺乏。本次地块成功出让，有望增加板块内居住人口，并通过配建的幼儿园以及九年一贯制学校，补齐板块内教育短板，促进广州南站周边区域的“站城一体”发展，进一步强化广州南站核心交通枢纽的功能。
实际上，此次南站商务区三宗地块早与万科有着千丝万缕的联系。三幅地块原本就位于南站万科中心项目内，是政府与万科广佛携手打造的低效存量用地盘活的创新试点，通过收储并优化规划再出让的方式增加南站片区多元化用地空间、提升公服配套，有效补充片区内稀缺的住宅供应和教育资源，提升南站商务区居住属性，同时为当地村庄回迁安置物业的交付提供资金支持，实现多方共赢。
早在2011年，万科与包含本次拍得的地块所在的广州番禺区石壁一村、石壁四村的15个地块签订合作开发协议，由万科负责土地整理、规划、前期工程建设和后续开发，后续由于开发调整等多种原因，部分地块暂停开发并闲置。直至2023年底地块被相关部门收储并调规，于2024年底重新以招拍挂形式重新推向土拍市场。
“南站及周边规划为商务区，住宅占比不到5%，此次的看点是收储并优化规划再出让，且作为住宅用地开发，即’商办改住’，这是近期土地出让方式的普遍调整。“广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，过去，很多商务区规划了太过宏伟、规模太大的商办物业，但事实上需求潜力有限。因此，各地都在调整TOD片区、商务区的供地模式，减少非住宅地块供应，增加住宅地块。
从周边在售楼盘价格看，三宗地块利润空间比较充足。周边的广州南站ICC峻銮，销售均价4.5-5万元/平方米，越秀星寰TOD，销售均价3.8万元/平方米。
李宇嘉表示，地块将会是南站片区唯一一个户型新规后产品，实用率超100%，超越之前其他产品。这也是吸引开发商拿地的一个方面。且调整规划以后，增加住宅占比，相应配建九年制学校。作为广州重点打造的商务区，南站片区位于大湾区的核心地带，交通极其便利，总部企业密集，主力消费人群将是广州外溢购房潜力，以及大湾区内其他商务人群，叠加户型设计标准新规，加上参与前期土地整理，预计楼面价/房价控制在50%以内，项目利润率确定性强。
楼市升温 房企补仓优质地块
今年以来，万科已经在银川、沈阳、杭州、青岛等地布局。
比如，4月，万科以4.86亿拿下沈阳两宗地块。7月，万科以联合体形式拿下上海一宗地块，权益地价10.84亿。
在2024年半年度业绩会上，万科管理层也曾表示，公司将持续优化资产结构，聚焦核心业务，通过合理的资产处置和资源整合，提升企业整体竞争力和抗风险能力，同时，对于有潜力的项目，也会积极争取。
可以看出，在宣布“一揽子方案”后，万科在投资拿地方面比较谨慎，都是比较核心城市优质地块，且拿地总价相对较低。
此次万科在广州拿下的三宗地块是今年以来较大一笔拿地支出。“万科一直有对优质项目、优质地块的需求，寻找补仓机会。之前在杭州拿的地，也是因为那块地非常优质，还有广州南站的地块，说明其补仓意愿强烈。” 谢逸枫表示。
不仅如此，在房企年末夯实土储的同时，为了完成出让目标，政府也把中心区压箱底好地块拿了出来。
合富研究院数据显示，截止到2024年11月底，广州仅成交27宗涉宅用地，成交规模创历年最低，涉宅用地成交建面共约285万平方米，仅为2023年出让规模的45%。
因此，12月份，广州进入了密集拍地期，23宗地块将被搬上货架进行拍卖，总起拍价约254.3亿，宗地面积达793369.59平方米。截至目前，广州12月份已经成功出让18宗地块，多数均已底价成交。
一线城市中，广州楼市回温较慢。国家统计局数据显示，11月份，北京、上海和深圳二手房价格分别上涨0.9%、0.4%和0.5%，广州则下降0.4%，跌幅未扩大。新房方面，上海和深圳价格分别上涨0.6%和0.3%，涨幅比上月分别扩大0.3个百分点、0.2个百分点，而北京和广州分别下降0.5%和0.3%，10月份这两城均下跌0.7%，跌幅有收窄。
在业内人士看来，随着广州楼市逐渐回暖，民企开始下场拿地，这是土地市场好转的信号之一，意味着近期土地市场开始探底。同时，中心区过去供地比较少，现在改善型需求集中爆发，也带来了确定性的销售业绩预期。
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